Nyilván nem várható el, hogy az ügyfelek fontosabbak legyenek, mint saját bevételeik, de az elvárhatóhoz képest túlságosan egyoldalúak az ingatlanközvetítők szerződési feltételei. Jogsértő díjfeltüntetés, eldugott feltételek és díjak, szinte mindig jól járó mamutcégek, vagy őket követő kisebb irodák a kutatásunkban.

Magyarországon 15, online is elérhető Ingatlanközvetítő oldalt vizsgáltunk meg 2019. február-márciusban fogyasztóvédelmi szempontból. A vizsgálat elsősorban a díjszámítás módszereire, a jutalékrendszer szerződéses hátterére, a megtévesztő állításokra, valamint a szerződési feltételekre terjedtek ki. A kutatással egy időben is folytak még eljárások a Pest megyei Főügyészség döntései kapcsán, melyben több irodával szemben is indítottak keresetet a szerződési feltételeik tisztességtelen volta miatt. A vállalkozások közül 7 franchise rendszerben működik, értelemszerűen nagyobb irodaszámmal, míg 8 vállalkozás 1-1 irodát működtet. Az alábbi táblázat szemlélteti a vizsgált vállalkozásokat és irodáik számát, valamint területi elosztását:

Csomagajánlatok

Az irodák alapvetően személyes közbenjárással értékesítik a meghirdetett ingatlanokat, de az utóbbi években alapvetővé vált az is, hogy a felkínált lakásokat, házakat online portálokon is elhelyezik. Ezek a portálok maguk is bekapcsolódtak az ingatlanközvetítői munkába, hiszen az eladóknak kínált csomagjaikkal kihasítanak egy szeletet a piacból. Ebben az esetben nem találkozik az eladó közvetítővel, ám az online hirdetést követően a beérkező telefonokat, e-maileket neki kell kezelnie, ahogy az azt megtekinteni vágyó vevőjelöltekkel is találkoznia kell.

A piacon hagyományos sikerdíjas, azaz jutalékalapú díjazás mellett egyre erősebbek az alapdíjat is igénylő konstrukciók, és pár éve megjelent egy érdekes, az eladó és a vevő között a terheket elosztó „felező” csomag is.

A 15 vizsgált ingatlanközvetítő irodából 5 esetben nem derült ki, hogy ajánlanak-e valamilyen csomagot,- vagy csupán egy egyszerű megbízási szerződéssel vállalják a közvetítést- illetve azok mennyibe kerülnek és milyen feltételekkel vehetők igénybe. Minden irodánál megfigyelhető, hogy a vevőik a szolgáltatásokat ingyenesen vehetik igénybe, tehát minden esetben az eladót/bérbeadót terhelik a költségek (hirdetés feladási díj, jutalék, ügyvédi költségek, stb.) Egy szolgáltató kivétel ez alól, az úgynevezett felezőcsomag szolgáltatásával. Ennek lényege, hogy a vevővel és az eladóval is kötnek egy-egy erre irányuló szerződést, a sikerdíj fizetési kötelezettség pedig megoszlik a két fél között. 

2. Szerződéstípusok

A vizsgálat során azt tapasztaltuk, hogy vagy (eseti) megbízási, vagy kizárólagos megbízási szerződéssel dolgoznak a közvetítőirodák. Több iroda is kiemeli, hogy kizárólagos megbízási szerződés kötése esetén ehhez az opcióhoz kedvezményeket társít. Lényege, hogy a hirdető más irodával nem áll szerződésben, illetve nem is fog más szolgáltatóval szerződéses viszonyba lépni, ő maga azonban eladhatja/kiadhatja az ingatlant. Így valósul meg a kizárólagosság feltétele az ügyfél részéről.

Ami feltűnő és zavaró is volt egyben: a 15 tesztelt ingatlanközvetítő cég közül mindössze a kifejezetten online közzétételt vállaló közvetítők mellett csupán egyetlenegy irodát találtunk, akinek a szerződési feltételei a honlapján elérhetőek voltak. Az átláthatóság megkívánná, hogy az ÁSZF és az egyéb kiegészítő szerződési feltételek elérhetőek legyenek már a honlapokon is, különösen azért, mert hirdetés felhelyezni online is lehetséges a legtöbb oldalon.

Több ingatlanközvetítő iroda jutalékkedvezményt kínál azon ügyfeleinek, akik kizárólagos megbízási szerződést kötnek velük. Az egyik esetben például 3%-os, illetve 5%-os jutalékra számíthatunk, szemben az eseti megbízási szerződéssel járó alapjutalékra rakódó +1%-os, +1,5%-os jutalékkal. Csábítónak tűnhet tehát az alacsonyabb jutalékkal járó kizárólagos szerződést választani, azonban- mint fent említettük-az sem garancia az ingatlan értékesítésére/kiadására.

Egy másik ingatlaniroda általános, exkluzív és prémium szerződést ajánl a partnereinek. Az általános szerződést kötött ügyfelek ingatlanát bárki értékesítheti, nem csak az adott iroda. Exkluzív szerződés esetén kizárólag az iroda értékesítheti az ingatlant – ez megfelel a kizárólagos megbízási szerződésnek-, prémium szerződés esetén az irodán kívül ő maga is eladhatja/kiadhatja meghirdetett ingatlanát, de más céggel szerződéses viszonyba nem léphet. A nagyobb irodákhoz képest ez annyival bonyolultabb, hogy ott a két felső kategória jellemzően egy: a tulajdonos „saját személyes körében” értékesítheti az ingatlant anélkül, hogy az iroda jutalékot vagy kötbért számítana fel, de külsősöknek történő értékesítés esetén már felszámolják a jutalékot.

A szerződés lényeges pontja, hogy az adott esetben kizárólagos, vagy „sima” szerződésből a fogyasztó miképpen tud kilépni. Az mindegyik szerződés esetében természetes, hogy rendkívüli felmondással mindenki élhet, ám ezek a rendkívüli felmondások csupán a megbízott súlyos szerződésszegése esetében léptethetőek életbe.

Rendes felmondással több iroda esetében is élhetünk bármikor, jellemzően a nem kizárólagos szerződések esetében. A kizárólagos szerződéseknél már nem ennyire egyszerű a helyzet, itt jutalékkedvezmény ellenében is választhatunk különböző határozott idejű szerződések közül (jellemzően 3,6,12 hónapos szerződések lehetségesek). Ezen időn belül vagy igen magas (akár a jutalék teljes mértékét elérő) kötbér ellenében mondhatunk fel, vagy más esetekben (a bírósági határozatokból kiindulva tisztességtelen és semmis) a jutalék kerül felszámításra abban az esetben is, ha az ingatlant nem a megbízott segítségével értékesítették.

3. Jutalék feltüntetése, mértéke

Az irodák jelentős része sikerdíjat számol fel, amennyiben értékesíti az ingatlant: ezt a sikerdíjat jutalékos formában számlázza ki a megbízónak. Sajnos a legfontosabb adat; a jutalék mértéke egyáltalán nem, vagy csak hosszas keresgélés után érhető el online a legtöbb irodánál. Valljuk be a fő szempont az iroda kiválasztásánál, hogy utánajárunk, hány %-os jutalékkal dolgoznak. Nyilván döntő lehet egy ismerős ajánlása, előző pozitív tapasztalat, nívósság is, de nem mindegy, hogy mennyi pénz marad az ingatlan értékesítése után a zsebünkben és azért a levont összegért milyen szolgáltatást kapunk.

Több közvetítő esetében is jogszabályba ütközik az árak feltüntetése, mert nem egyértelmű, hogy a nettó, vagy a bruttó ár számít-e az ingatlan értékének. A +ÁFA jelölés pedig nem elfogadható, hiszen még jutalék esetében is kötelező az adókkal növelt árat megadni. Egy nagyobb iroda kezdte el szolgáltatásait országszerte „X%+ÁFA” formában hirdetni, melyet a vélhető büntetlenség miatt számos másik iroda is követett. Tesztünk alkalmával 3 iroda, irodahálózat esetében találkoztunk a fenti, jogsértő jutalékfeltüntetéssel.

A jutalékok mértéke egy irodán belül is széles skálán mozog, ami függ az értékesítők tapasztalatától. Több szolgáltató is úgy határozza meg a jutalék mértékét, hogy az függ az ingatlan elhelyezkedésétől és/vagy értékétől. Tipikus példa erre az alábbi:

Ez a megoldás azonban nem túl előnyös az eladókkal szemben. Nézzük meg néhány konkrét példán keresztül, hogy hogyan alakulhatnak arányaiban ezek az összegek.

2 millió Ft-ig 150.000 Ft: Tehát akinek 900.000 Ft-ért sikerül értékesíteni az ingatlanát, az is 150.000 Ft jutalákot fizet, és akinek 1.999 999 Ft-ért, az is.

2-10 millió Ft között 300.000 Ft: Ez elég széles skála, hiszen nem mindegy, hogy 2.100 000 Ft-ért adom el a lakásomat, vagy 7.800 000-ért. Így már a 300.000 Ft-os jutalék elég soknak tűnhet.

10 millió Ft fölött 3%: Vegyünk a mai ingatlan árakhoz képest „olcsóbb” kategóriát, 30.000 000 Ft-ot. Eszerint az eladó 900.000 Ft-ot fizet ki jutalékként. Ha azonban egy felsőbb kategóriás, 80.000 000 Ft-os eladási árat veszünk számításba, annak a 3%-a 2.400 000 Ft.

Eszerint arányaiban rosszabbul járnak azok, akik alacsonyabb áron tudnak „megszabadulni” az ingatlanuktól. Viszont úgy látszik 10 millió Ft fölött jutalék összegében határ a csillagos ég. Nem tűnik ugyanakkor fogyasztóbarátnak az a megközelítés, hogy fix, százalékosan magas díjat fizet az eladó ha olcsó a lakása, míg ha magas az ár, nincsen a jutalék esetében felső plafon.

Alapdíj - sikerdíj

Nem minden esetben jelenik meg, de visszatérő elem az a fajta árképzés, amikor nem csak sikerdíjat, hanem alapdíjat is kell fizetnie az eladónak. 6 iroda kizárólag akkor számít fel jutalékot (=sikerdíj) amennyiben ők viszik a sikeres vevőt az üzletbe, illetve a meghatározott időn belül, megfelelő áron el tudják adni az ingatlant.

Alapdíjat és sikerdíjat is számít fel a teszteltek közül egy iroda, illetve alapdíjat számít fel, tehát sikertelen értékesítés/kiadás esetén is kell bizonyos %-ot fizetni, általában ugyan annyit, amennyi a az eladott igatlanok után is jár további 5 iroda esetében.

Nem tudunk egységes grafikont bemutatni, mert nem lenne hiteles a %-ok bemutatása. Az irodák ugyanis a legkülönfélébb módokon határozzák meg a jutalékaik számítását, arányát. Van olyan iroda, ami fixen 3%-ot kér, egységesen, sikerdíjként, az eladási árból. Egy másik közvetítő a vételár 4%-át kéri + ÁFÁval, egy harmadik irodánál hosszas keresgélés és telefonálgatás után sem derült ki a jutalék mértéke.

A fogyasztók szemével nézve igen hátrányos az a gyakorlat, amikor prémiumnak nevezett csomagokban plusz szolgáltatásért akár igen magas (akár a jutalék teljes összegét kitevő) fix díjat varrhatnak az eladó nyakába akkor, ha a prémium szolgáltatás eljártával az ingatlant nem értékesítették. Szintén hátrányos, vagy legalábbis láthatóbb tájékoztatást igényelne az a gyakorlat, amikor az iroda jutalékát abban az esetben is felszámolja, ha a lakásra, házra vagy telekre jogszabály vagy szerződés alapján valaki elővásárlási jogot érvényesít. Azért találjuk ezt aggályosnak, mert munkát effektíve ebben az esetben nem végez az iroda, teljesítését pedig az eladáshoz kötik.

Mivel az utóbbi években a Pest Megyei Főügyészség keresetei miatt napvilágot kapott, hogy az ellenszolgáltatás nélküli jutalékfelszámítás tisztességtelennek minősül, több iroda átalakította szerződési feltételeit. Ezekben ugyanúgy fenntartotta az iroda a jogát a díj kiszabására abban az esetben, ha kizárólagos szerződés mellett az eladó nem rajtuk keresztül értékesíti az ingatlant, ám ezt inkább prémium szolgáltatásokhoz köti. A fent írtak fényében ugyanakkor azt látjuk, hogy ezek a többletszolgáltatások jellemzően nem valósulnak meg, csupán adminisztratív eszközként emelték ezt a módszert a szerződésekbe.

Jutalékfizetés

Bár természetesnek tűnik, egy korábban megjelent cikk kapcsán mégis utánajártunk, mikor kell kifizetni az ingatlanközvetítőnek a jutalékot. Talán a legtöbben nyilvánvalónak tartják, hogy a szerződés aláírásakor, ám több mintaszerződésben megjelenik az „előszerződés” fogalma is. Vagyis akár előszerződést, akár szerződést köt a fogyasztó, a közvetítő jogosulttá válik a jutalékra.

Hogy miért releváns ez egy fogyasztói tesztben? Mert a szerződések (különösen az előszerződések) aláírásakor a vételár nem kerül kifizetésre, az ingatlannyilvántartásban a tulajdonos személye nem kerül átvezetésre. Előfordulhat ilyenkor, hogy a vevő meggondolja magát, és a kifizetett alacsonyabb foglaló „bennhagyása” mellett eláll a szerződéstől. Nem fantáziálunk, amikor azt mondjuk, hogy ilyen esetekben is követeli – a szerződések alapján követelheti – az ingatlanközvetítő a jutalékát, holott a teljesítése lényegében nem történt meg.

Azért tartjuk ezt az eljárást és szerződési feltételt tisztességtelennek, mert a jutalék az ingatlan árához kötődő százalékban meghatározott összeg, és nem egy fix díj (az esetek többségében), vagyis az az ingatlan tényleges átruházásával hozható összefüggésbe. Amennyiben az ingatlan adásvétele az eladótól független okokból nem jön létre, a százalékos jutalékot annak ellenére fizette ki, hogy az adásvétel nem történt meg.

Korrektebb lenne, amennyiben a szerződési feltételek tartalmaznának egy megoldási lehetőséget arra az esetre, amennyiben a már szerződést, vagy előszerződést aláíró vevők elállnának a szerződéstől, hogy a jutalékra, vagy annak egy részére a közvetítő ne legyen jogosult.

Az eladók részére pedig tanulság lehet, hogy érdemes a szerződés előtt foglalóként (azt nem kell visszafizetni, ha a vevő érdekkörében felmerül okból nem jön létre a szerződés) legalább az ingatlanközvetítő jutalékával megegyező összeget kérnek.

Megtévesztő reklámok

Az ingatlanpiacon mivel is lehetne jobban felkelteni a leendő ügyfelek figyelmét, mint hangzatos szlogenekkel. Másik csalogató elem a neves díjak felsorolása, melyeket a weboldal/dolgozók érdemeltek ki. Ezáltal úgy érzi az érdeklődő, hogy valami igazán minőségi szolgáltatást kap, hiszen egy díjazott, dicsért szolgáltató nyilván jól végzi a munkáját. Ezekkel a jelzőkkel nincs is gond, amíg a cég bizonyítani tudja az álltását, ugyanis nem mindig van valóságtartalma a hangzatos jelzőknek.

A közvetítők igyekeznek többféle szlogennel, állítással kiemelni cégüket. A hatóságok a tisztességtelen gyakorlatokra vonatkozó eljárásuk során több ízben mutatták be, hogy melyek azok a – jellemzően piacelsőségi – állítások, amelyek jogsértőnek minősülnek. A fő elvárás az, hogy a piacelsőségi állítások bizonyíthatóak legyenek. Hogy lássuk, miként alkalmazzák ezeket az ingatlanközvetítő cégek, kerestünk pár jellemző állítást. Az egyik vállalkozás szerint ők a „Legtöbb irodával rendelkező cég”, amit igazolni látsziksaját statisztikánk is, ugyanakkor bizalomnövelő lenne, ha ezt az állítást az oldalukon alá is tudnák támasztani (évszám, irodaszám, stb.). 

Egy másik cég azt állítja magáról, hogy ő a „Legismertebb ingatlan és hitelközvetítő”. Erre az állításra egy kutatóintézeti kutatást hoz bizonyítékként. Fontos ugyanakkor, hogy a GVH korábbi határozatai alapján a kutatások is csak abban az esetben „védhetik” a piacelsőségi állítást, amennyiben azok aktuálisak, és nem hozzák tisztességtelenül hátrányba a piaci konkurens cégeket. Vigyázni kell az évszámokra, vagyis arra, hogy ha egy kutatás szerint 1999-ben volt cégünk a „legismertebb”, akkor 2018-ban már ne használjuk a szlogent.

Egy harmadik szerint cégük a „A magyar piac vezető ingatlanirodája”. Erre az állításra szintén nem találtunk bizonyítékot. A szlogen elsőre talán általánosnak hangzik, ám a „vezető” szó piacelsőségi állítást takar, így alkalmas a fogyasztók megtévesztésére (ha az állítás minden szempontból nem igazolható), és a versenytársakkal szemben is szert tehet tisztességtelen előnyre.

Találkoztunk több iroda esetében is „AKCIÓ” és „ÁRCSÖKKENÉS” feliratokkal, de csak 1 irodánál tudtuk meg az eredeti árakat is, tehát azt, hogy az adott ingatlan ára mennyivel csökkent az eredetihez képest. Az ingatlanok értékesítése során is alkalmas lehet egy ilyen hirdetés a megtévesztésre, amennyiben az eredeti hirdetett áron sosem kínálták az ingatlant, vagy az eredeti ár nem látható, nem érhető el. A fogyasztóvédelmi hatóság több szegmensben is szabott már ki bírságot olyan esetekben, amikor az „akciós” felirat esetében az eredeti ár nem volt megtalálható, vagy azt sosem kísérelték meg azon az áron értékesíteni.

A tesztet a Fogyasztóvédők Magyarországi Egyesülete megbízásából a CP Educatio Kft. készítette.

---

A Fogyasztóvédők Magyarországi Egyesületének munkatársai díjmentesen segítenek személyesen, telefonon, online a fogyasztóvédelmi problémák kezelésében: www.fome.hu

Készült az Innovációs és Technológiai Minisztérium támogatásával.

A Fogyasztóvédők Magyarországi Egyesületének „A fogyasztói érdekek képviseletét ellátó egyesületek 2018. évi támogatása" elnevezésű, "Fogyasztók tájékoztatása közösségi média kampányon keresztül" tárgyú pályázati programja, a Nemzeti Fejlesztési Minisztérium támogatásával valósul(t) meg.

Kódszám: FV-I-18-07